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商品房五证办理的顺序：建设用地规划许可证一国有土地使用权证一建设工程规划许可证一建筑工程施工许可证(又称建筑工程开工证)一商品房预售许可证。其中，前四证齐全，工程投资达到总体投资30%以后，开发商可向住建局申请《房屋预售许可证》，等申办预售许可后，方可进行预售。
五证不全的房子能买吗?
1、销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。商品房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能再房地产交易中心做网上合同备案登记。如果开发商又将房屋卖给其他人的话，就会产生纠纷。
2、没有五证，就看不到房屋的性质。开发商有意混淆房屋性质，许多LOFT、SOHO等形态的房子都是商业用地，不仅使用年限短，商用水电费用高，需支付的契税也较高。
3、开发商没有五证，也就意味着开发商很有可能没有建造商品房的资质，更没有出售商品房的资格，这样的房子很难有保障。
4、房屋属于不动产，实行实名登记制度，没有房产证的房屋在法律上不属于有产权的房地产，不受物权法的保护。一旦开发商出现问题，消费者必定蒙受损失。
5、商品房预售时，房子通常还在建设中，开发商尚未取得房屋大产证，买房人不能及时办理产权登记和过户，而银行的住房按揭贷款是用交易房产的产权做抵押。
五证是哪五证?
1、《国有土地使用证》。
它是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
2、《建设用地规划许可证》。
它是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
3、《建设工程规划许可证》。
它是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
4、《建筑工程施工许可证》。
它是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
5、《商品房预售许可证》。
它是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
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